La fiscalité des SCPI

Accompagnez-moi dans l’aventure tortueuse de la « transparence fiscale » dans le domaine des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI). Un équilibre intrigant d’obligations, d’exemptions et de subtilités. Patience, nous allons démêler cet imbroglio fiscal.

Imaginez ceci : contrairement à un individu moyen, la SCPI est exemptée de l’impôt sur les sociétés. Les investisseurs du domaine évitent également la taxation sur les dividendes qu’ils reçoivent gracieusement. Suivez-vous toujours ? Bien. Car maintenant, nous entamons la quête pour comprendre deux types distincts de revenus que chaque investisseur doit révéler.

D’abord, nous avons les revenus fonciers. Tout comme vous seriez taxé sur un loyer reçu, vous devez remplir une déclaration foncière (2044). Ensuite, préparez-vous à déduire 14% de ces revenus locatifs. De plus, vous pouvez déduire les frais de gestion réels, d’éventuels intérêts d’emprunt si vous avez flirté avec le crédit, et peut-être des amortissements dans le cadre d’une SCPI « de Robien ». Même dans le cas d’une SCPI « Malraux », vous pouvez déduire les frais de rénovation. Un déficit foncier, dites-vous ? Limitez-le à 10 700 euros par rapport à vos revenus globaux ; tout surplus attendra patiemment une décennie pour grignoter vos revenus fonciers.

Ensuite, nous nous penchons sur les ‘revenus financiers’. Ces pépites proviennent d’éventuels placements effectués par la SCPI pour multiplier leur trésorerie (plafonnée à 10% du capital). La taxation ici s’applique au niveau individuel de chaque associé, en fonction de leur situation fiscale. Un investisseur peut bénéficier d’un prélèvement forfaitaire ou d’une déduction sur les revenus de capitaux mobiliers. Mais attention, les charges sociales jettent leur longue ombre sur les deux catégories de revenus.

Le scénario se complique. Nous devons distinguer les plus-values des associés individuels de celles réalisées sous le régime des BIC, BA, BNC, ou soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les associés personnes physiques, en vertu de l’article 150 UB du code général des impôts, calculent la plus-value en soustrayant le prix de souscription (majoré des droits de mutation à titre gratuit, le cas échéant) du prix de vente de leurs parts. Après la 5ème année, cette plus-value bénéficie d’une déduction de 10% par an. Si les parts sont détenues pendant plus de 15 ans, elles se réjouissent dans une fête d’exonération fiscale. Il est une réalité qu’une déduction forfaitaire fixée à 1 000 € s’applique à chaque transaction de vente. Son objectif? La plus-value. Lorsque celle-ci est déterminée, elle rencontre un taux d’imposition proportionnel de 16%. Des contributions sociales s’ajoutent à cette facture fiscale, notamment la CSG, la CRDS, sans oublier une déduction sociale de 2%. De fait, le taux d’imposition total atteint 26% depuis le premier jour de janvier 2004.

Élucidons un autre point. Les associés, ceux qui paient l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux, ou à l’impôt sur les sociétés, détiennent une spécificité. Les plus-values, ces profits exceptionnels réalisés lors de la cession des parts, sont imposables. Ils sont soumis au régime des plus-values professionnelles, dans les conditions qui prévalent en droit commun.

Imaginez-vous dans la position de quelqu’un assujetti à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Quelle serait votre obligation? La déclaration. Oui, vous devrez annoncer à votre actif patrimonial un montant calculé sur la base du prix d’exécution. Un concept compliqué, une réalité incontournable. C’est ainsi que fonctionne le système fiscal français. La clarté, la complexité, la constance. Le cœur même de la taxation. Bien entendu, si vous avez recours à l’emprunt, vous pourrez ajouter le Capital Restant Du à votre passif. En utilisant judicieusement le démembrement de propriété, vous constaterez que les SCPI vous permettront de réduire sensiblement votre base d’imposition.

Chaque année, la société de gestion fournit toutes les informations nécessaires à l’associé afin qu’il remplisse sans difficulté sa déclaration de revenus.