Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier relèvent du domaine de la « transparence fiscale » :
Ainsi, la SCPI n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés et chaque investisseur n’est pas imposé au titre des dividendes qu’il percoit.
Il devra déclarer deux types de revenu.
Les revenus fonciers :
Au même titre que si vous perceviez un loyer, vous avez à remplir une déclaration foncière (2044). Ainsi, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, un abattement de 14%, les frais réel de gérance, d’éventuels intérêts d’emprunt si vous avez eu recours au crédit, un éventuel amortissement dans le cadre d’une SCPI « de Robien », ou bien des travaux dans le cas d’une SCPI « Malraux ». Si vous avez généré un déficit foncier, vous ne pourrez le reporter sur vos revenus globaux qu’à hauteur maximum de 10 700 Euros, le solde éventuel étant reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers
Les revenus financiers :
Ils proviennent des éventuels placements réalisés par la SCPI pour faire fructifier sa trésorerie (10% maximum du capital). Ils sont imposés au niveau de chaque associé en fonction de sa situation fiscale. Le souscripteur peut soit bénéficier du prélèvement libératoire soit de l’abattement sur les revenus de capitaux mobiliers.
Les prélèvements sociaux s’appliquent ces deux catégories de revenus.
On différencie les plus-values réalisées par des Associés personnes physiques de celles réalisées au titre des BIC, BA, BNC, ou soumis à l’impôt sur les sociétés.
Associés personnes physiques
En application de l’article 150 UB du code général des impôts, la plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription (majoré notamment, le cas échéant, des droits de mutation à titre gratuit) de ces parts.
Un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème année est appliqué sur cette plus-value.
Ainsi, la plus-value est exonérée de toute imposition si les parts sont détenues depuis plus de 15 ans.
Par ailleurs, un abattement fixe de 1.000 € par opération de cession s’applique sur la plus-value.
La plus-value ainsi déterminée est taxée au taux proportionnel de 16% auquel s’ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS, et prélèvement social de 2 %), soit un taux global d’imposition de 26 % au 1er janvier 2004.
Associés soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés.
Les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun.
Si vous êtes assujettie à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, vous devrez déclarer à votre actif patrimonial un montant calculé sur la base du prix d’exécution.
Bien entendu si vous avez recours à l’emprunt, vous pourrez ajouter le Capital Restant Du à votre passif. En utilisant judicieusement le démembrement de propriété, vous constaterez que les SCPI vous permettrons de réduire sensiblement votre base d’imposition
Chaque année, la société de gestion adresse toutes les informations nécessaires à l’associé afin qu’il remplisse sans difficulté sa déclaration de revenus